16/12/2007

Todos ganham com a alienação fiduciária

Fonte: O Estado de S. Paulo

Demorou, mas alienação fiduciária acabou se tornando, efetivamente, um instrumento importante de garantia de financiamentos no mercado imobiliário. Criada pela Lei Federal n.º 9.514, de 20 de novembro de 1997, ela acabou com uma lacuna antiga e tornou-se uma ferramenta rápida e eficaz para que se resolvam as questões ligadas ao não-pagamento das prestações de imóveis em prazos mais razoáveis.

Jonne Roriz/AEEficiente – Quase sempre, após a intimação, o devedor quita as dívidas antes da retomada do imóvel

 

 

 

 

 

 

 

 

Antes dessa legislação, muitas vezes um processo de retomada de imóvel não quitado e seu leilão para pagamento das dívidas contraídas pelo comprador inadimplente levavam tanto tempo – 10, 20 anos -, que ficar devendo acabava sendo quase que um prêmio, já que o devedor continuava morando no imóvel e, via de regra, sem pagar condomínio e IPTU!

Além de mais rápido, retomar o bem do inadimplente ficou também muito menos complicado, de tal forma que, atualmente, serve até de atrativo para os agentes financeiros.

Hoje, com a aplicação da garantia fiduciária e com os procedimentos específicos que a lei prevê, como, por exemplo, a notificação extrajudicial via cartório para que o inadimplente pague a dívida, um imóvel pode ser retomado num prazo entre dois e dez meses.

A experiência brasileira com alienação fiduciária ainda é incipiente, mas vem se mostrando muito efetiva, uma vez que, proporcionalmente, o número efetivo de retomadas de imóveis por inadimplência reduziu-se a patamares quase insignificantes.

A maioria das instituições financeiras que a utilizam em seus contratos de financiamento imobiliário atesta que pouquíssimos chegam a ser executados. Quase sempre, o devedor se assusta (com razão!) com a intimação do cartório para pagar os atrasados e faz a quitação antes de que seja necessário tomar alguma providência na esfera judicial.

Na prática, o contrato de alienação fiduciária representa um poderoso estímulo à concessão do crédito imobiliário, porque oferece a segurança de uma execução eficiente e ágil da garantia, em caso de inadimplência. Isso ocorre porque, com a alienação fiduciária, o devedor transfere temporariamente a propriedade do imóvel ao credor, como garantia do financiamento. E até a liquidação total do financiamento, o credor permanece proprietário e o devedor apenas com sua posse.

Só quando todo o financiamento está quitado é que o comprador se torna efetivamente seu dono. Até lá, em caso de inadimplência, é mais fácil retomar o imóvel para ressarcimento dos prejuízos do agente financeiro do que no regime antigo, o hipotecário.

As operações de financiamentos imobiliários com alienação fiduciária estão atraindo cada vez mais a atenção dos agentes financeiros, bancos em especial, de tal modo que a aprovação do crédito em si tem sido muito mais ágil, e leva em média um mês, contra os três meses de antes. Mais: outro reflexo importante é a desburocratização de procedimentos como, por exemplo, a dispensa de apresentação de certidões negativas do comprador.

Além de todas essas vantagens para os agentes financeiros, há também benefícios importantes para o mercado e o comprador, já que com a maior facilidade para se retomar o imóvel, garantia da operação, crescem os investimentos no setor, aumenta a oferta de crédito e reduzem-se os juros que podem chegar, em futuro próximo, a aproximadamente 7% anuais.

Assim, o crescimento do uso da alienação fiduciária é um passo importante no sentido da concretização de um mercado imobiliário mais acessível, menos burocrático, mais estruturado e lucrativo.

*Edemílson Wirthmann Vicente e Luiz Augusto de Andrade Benedito são advogados do escritório Limongi e Wirthmann Vicente Advogados Associados

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