30/08/2007

Todos os caminhos levam à casa própria. Difícil é escolher um deles

Fonte: Globo online

Diante da chuva de ofertas de crédito dos bancos, especialistas apresentam os prós e contras dos diversos tipos de financiamento

Sonhar com a casa própria hoje implica decidir entre fechar o negócio agora ou esperar condições ainda melhores em 2008; escolher entre imóvel novo e usado, juros pré ou pós-fixados, este, aquele ou aquele outro banco e entre inúmeras linhas de crédito diferentes.

Para quem se lembra da penúria que era conseguir obter e depois pagar um empréstimo imobiliário há menos de dez anos

-filas de espera, juros altos, prazos curtos – o atual superávit de ofertas de hoje parece uma bênção. E é.

– É o melhor dos mundos e só foi possível por duas situações: estabilidade econômica e queda da taxa básica de juros reduzindo os ganhos dos bancos com títulos públicos. Quem ia querer financiar imóvel com juros de 14% ao ano quando tinha a Selic pagando 25%. Com a mudança de cenário, os bancos estão correndo atrás dos consumidores, porque sabem que crédito imobiliário é uma operação de baixo risco e fideliza o cliente por muitos anos, gerando tarifas, taxas e consumindo produtos – diz o economista Miguel Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional de Executivos de Finanças (Anefac).

Na chuva de ofertas dos bancos, há opções desde para quem vai comprar um imóvel de R$ 15mil ou R$ 20 mil a bens com preços mínimo de R$ 350 mil, sem limite de teto. Quanto menor o valor do imóvel, mais barato o custo do financiamento e as melhores alternativas (leia-se: juros menores, prazos e percentuais de financiamentos maiores) são para os imóveis de até R$ 130 mil.

No mesmo banco e para o mesmo tipo de imóvel, já existem hoje tantos produtos diferentes que a escolha, não chega a ser um pesadelo, mas também não é tarefa fácil.

– O cliente precisa pesquisar muito e fazer conta e simulação e toda informação possível. Diferente do passado, onde o empréstimo tinha que ser no seu banco, hoje nem é preciso ser correntista par financiar o imóvel. A regra básica é a seguinte: quanto mais longo o prazo de financiamento, menor a prestação, porém mais caro será o valor final do imóvel – ensina Ribeiro de Oliveira.

O alongamento dos prazos de pagamento já desponta como a próxima tendência do setor. Começou esta semana, com a decisão da Caixa de ampliar de 20 para 30 anos o prazo máximo nos financiamento dos imóveis e deve ser seguida na seqüência pelos bancos privados. A grande vantagem é a prestação mais baixa, que ajuda a driblar o obstáculo da renda (que precisa ser três ou quatro vezes o valor da mensalidade) hoje maior obstáculo no caminho do mutuário. A desvantagem é custo final do imóvel.

Segundo cálculos da Anefac, a diferença entre o total num pago num financiamento de 10 anos ou em 15 anos chega a 27,43%. Se o prazo subir para 20 anos, o valor pago a mais chega a 57,6% e se o mutuário optar por 25 anos, pagará 89,6% há mais do que se tivesse financiado o mesmo imóvel em 10 anos.

– Um financiamento de R$ 150 mil, em 10 anos e juros de 14% ao ano, terá prestação de R$ 2.257,39 e o imóvel sairá por R$ 270.886 Em 25 anos, a prestação cai para R$ 1.714, 38 e o custo final chega a R$ 514.314. A pergunta que fica é: por causa de uma economia de R$ 543,01 na prestação vale a pena gastar R$ 243.427 a mais para comprar o imóvel? – questiona Miguel.

Agora ou em 2008

Outra questão a ser respondida é se a compra deve ser feita agora ou adiada. Para quem trabalha com carteira assinada e em saldo no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) adiar o sonho da casa própria para 2008 já significa pagar 0,5 ponto percentual de juros a menos por ano. Isso porque, para esses trabalhadores, a taxa cobrada nas linhas com recursos do FGTS (válida para imóveis de até R$ 130 mil) será reduzida dos atuais 8,16% para 7,66%. Num empréstimo de R$ 100 mil, significa uma economia de cerca de R$ 2 mil no total pago.
Vale a pena?

– A compra da casa é uma coisa que se faz muito poucas vezes na vida, uma, duas, três no máximo. É uma coisa do momento. No ano que vem as condições vão ficar melhores. Mas quem garante que aquele imóvel que você viu vai estar disponível e no preço que você tem condições de acessar? O importante é encontrar aquilo que você quer – aconselha José Pereira Gonçalves, superintendente técnico da Abecip.

José Domingos Vargas, gerente regional da Caixa no Rio concorda.

– O que deve prevalecer é a oportunidade. Se ela encontrou o imóvel que procura nas condições de pagamentos compatíveis, não vale a pena espera por uma redução de taxa, até porque os valores dos imóveis também podem mudar.

Já Ribeiro de Oliveira tem outra opinião:

– Quanto mais o consumidor adiar a compra do imóvel hoje, melhor para ele, porque a tendência é as que s taxas de juros e as condições de financiamento sejam cada vez melhores. Quem comprou imóvel há dois meses já está pagando mais do que pagaria hoje

Ele também aconselha que na hora de escolher entre o tipo de financiamento, o mutuário opte pela modalidade pré-fixada.

Nela, as taxas de juros são definidas no momento da assinatura do contrato e, com base nelas, o banco calcula a prestação, que se manterá a mesma durante todo o tempo de financiamento. Em geral, os juros são mais altos do que nos pós-fixado, em que parte dos juros é fixa e outra é corrigida pela Taxa Referencial (TR), a mesma usada na correção da poupança. Assim, o saldo devedor é corrigido mensalmente pela TR e, a cada 12 meses, a prestação é recalculada, com base no saldo devedor da época e do prazo remanescente.

– Hoje, as taxas dos dois estão muito parecidas. Quem faz empréstimo pós-fixado vai se beneficiar se a TR cair e pagará mais se ela subir. A não ser que a diferença entre as taxas for muito grande, algo com 5 pontos percentuais, vale a pena fazer pós-fixado. Mas por um ou dois pontos de diferença não vale a pena correr risco num financiamento de 20 anos.

Ele também acha interessantes as linhas que apresentam juros reduzidos nos primeiros anos do empréstimo, mesmo que o valor suba depois.

– Muitos oferecem 8% nos primeiros três anos e depois os juros sobem para 12% ou a opção de pagar 11% no contrato inteiro. É válido e nada mais oferecer prestações menores no começo do contrato, que é justamente quando as pessoas têm mais dificuldades.

 

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