18/04/2008

Unidade alugada: quem paga a reforma?

Fonte: O Estado de S. Paulo

Especialistas explicam que vai depender do tipo de melhoria

Patrícia Santos/AEZap o especialista em imóveisAcordo – Dono do imóvel que Patrícia aluga arcou com 50% do custo da obra estética feita no local

Alguém mora em um imóvel alugado e quer, ou precisa, fazer
uma reforma no local. Quem paga?

Seja com o intuito de deixá-lo mais bonito, mais agradável,
ou mais funcional de acordo com as suas necessidades, seja
para corrigir problemas decorrentes do passar dos anos, como vazamentos, problemas estruturais, a dúvida que fica nessas ocasiões é quando isso pode ser feito e a quem cabe a responsabilidade e o custo dessas obras.

De acordo com especialistas, em grande parte das ocasiões
essa responsabilidade cabe ao proprietário, já que a melhoria
feita no lugar irá beneficiar o imóvel.

“A lei do inquilinato estabelece que o locador é obrigado a garantir ao locatário a habitabilidade do imóvel, e que o inquilino deve zelar por ele como se fosse seu, sendo obrigado a devolvê-lo no estado que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso. Logo, reparos e reformas motivados pelo passar dos anos, como pintura externa, por exemplo, são de obrigação do proprietário”, esclarece o presidente da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário
(Abami) Geraldo Beire Simões, um dos autores da lei
8.245/91, que regulamenta os direitos e deveres de locadores
e locatários.

Mas e se essa alteração não for considerada útil, ou necessária,
como prevê a lei? Se for uma reforma que não visa à conservação ou melhoria do imóvel, mas apenas modificá-lo do ponto de vista estético ou para atender a uma necessidade específicadolocatário, como dividir um cômodo grande em dois
menores, por exemplo.

“Nesses casos a benfeitoria pode ser realizada desde que
haja autorização do proprietário. Entretanto, diferentemente dos outros casos, o locatário é quem arca com os custos, sem
direito a ressarcimento, e pode ter que reverter a reforma caso
o proprietário solicite”, explica Simões.

“É comum o locador reformar o imóvel todo, deixando-o
em perfeitas condições, e na hora o locatário querer fazer alguma mudança”, explica a gerente de Vendas e Locação da administradora OMA, a advogada Lea Faab Fuggion. Segundo ela, esses acertos são feitos antes de fechar o contrato.

“Para não perder o negócio, o proprietário costuma permitir a mudança e até arca com todo ou parte do custo”. “Trata se
de uma prática aceitável. É comum também o proprietário
ceder um tempo de carência nas mensalidades do aluguel
para a realização da obra”, complementa a diretora da administradora Adbens, Ana Paula Pellegrino. Segundo ela, essa prática é mais comum em imóveis antigos. “Mesmo em condições de uso o locatário quer trocar pisos, azulejos, pintura, etc. O proprietário que enxerga o quanto isso pode aumentar o valor do imóvel e sua facilidade de locação costuma aceitar.”

Foi o que aconteceu com a especialista em aconselhamento
profissional de executivos Patrícia Gonzales. No fim do
ano ela se mudou para uma casa no Alto de Pinheiros. O local
estava em boas condições, mas, mesmo assim, ela queria
trocar algumas peças de decoração, como lustres, e transformar um corredor do imóvel numa espécie de escritório. Para tanto precisaria mudar todo o sistema elétrico. “O proprietário aceitou. Ele custeou 50% dos lustres, que eu mesma escolhi, da pintura e da obra de modificação do sistema elétrico no espaço onde montei uma pequena estação de trabalho”.

Diferentemente do que acontece e é recomendado pelas imobiliárias e administradores de bens imóveis, Patrícia conta
que não foi necessário firmar nenhum tipo de contrato formal
tratando de todas obras. Além disso, o locador ainda concedeu uma carência de um mês para que ela pudesse arcar com sua parte das despesas.

O mesmo aconteceu com a administradora Leila Dominguetti
Campos. Quando fechou o contrato de locação do apartamento onde vai morar em breve, Leila acordou a substituição do carpete instalado por outro tipo de piso. “Havia condições de habitar o local, não fosse o fato de eu ser extremamente alérgica”, diz. O pagamento da obra ficou a cargo de Leila, entretanto, o locador irá abater o valor total da obra nas mensalidades iniciais do aluguel. “Além do carpete, pretendo também substituir os armários dos dormitórios”, conta Leila, que nesse caso pretende dividir os custos com o dono do apartamento.

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