09/02/2007

Venda: inquilino tem a preferência

Fonte: Jornal da Tarde

Caso o dono do imóvel queira passá-lo adiante, o locatário sempre tem a prioridade para a compra

Eduardo Nicolau/AEZap o especialista em imóveis

Alugar um bom imóvel não é fácil. Muitas vezes, são necessários meses de pesquisa até encontrar um local que alie preço justo e boa localização. Mesmo assim, depois que o inquilino se instala no imóvel e cria vínculos nas proximidades, existe sempre o receio de que o proprietário decida vender o bem e, aí, é preciso iniciar uma nova maratona.

Mas é importante saber que, caso isso aconteça, a preferência para a compra do imóvel é sempre do inquilino. “O proprietário tem de enviar uma notificação ao locatário sobre a intenção de venda”, ensina o diretor jurídico da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Rubens Elias Filho.

Na notificação, devem constar o valor pedido pelo imóvel e as condições de pagamento oferecidas. “O locatário tem um prazo de trinta dias para manifestar o direito de preferência”, explica o diretor jurídico.

“Caso o inquilino não se pronuncie nesse período, o silêncio é interpretado como falta de interesse”, completa a advogada do departamento jurídico da Lello Imóveis, Simone Rocca.

Mas, se o proprietário não proceder da maneira como determina a Lei do Inquilinato e decidir vender a propriedade sem comunicar ao locatário, existem medidas legais que podem ser tomadas para que o locatário tenha seu direito preservado.

Elias Filho destaca que, se o contrato de locação não estiver registrado na matrícula do imóvel – caso da maioria -, e o inquilino tinha intenção e condições de adquirir o imóvel, ele pode entrar com uma ação na Justiça comum e terá direito a uma indenização por perdas e danos. “Mas é preciso comprovar que ele tinha o dinheiro para a compra”, lembra.

Se o contrato estiver registrado, o inquilino poderá então contratar um advogado e entrar com uma ação, também na Justiça comum, e reverter a compra em seu benefício. Esse tema está especificado no Artigo 33 da Lei do Inquilinato.

“Nesse caso, ele poderá fazer um depósito em juízo do valor de venda do imóvel, no momento que der entrada na ação, e o juiz irá determinar que a venda anterior seja cancelada e que o imóvel seja vendido para o inquilino”, diz o diretor jurídico.

O processo é demorado, mas durante esse período o locatário pode continuar morando no imóvel, até que ele obtenha a propriedade, sem necessidade de continuar pagando o aluguel.

Ter o contrato de locação registrado em cartório é fator de segurança para o inquilino. A locação fica registrada na matrícula do imóvel e não é possível efetuar a venda sem que os direitos do locatário sejam preservados, inclusive quando não há intenção de comprar o bem, mas continuar morando nele até o término da vigência do contrato. “Nesse caso, o proprietário pode até concretizar a venda a um terceiro, mas esse novo proprietário terá de respeitar a vigência do contrato de locação até o término”, diz Simone.

As administradoras de imóveis têm de lidar com freqüência com esse tipo de situação. No caso da Lello, Simone explica que a orientação ao proprietário é de sempre notificar o locador para evitar esse tipo de transtorno.

“Mas mesmo assim, pode acontecer de o proprietário decidir vender sem avisar a administradora antes”, lembra a advogada. “Nessas condições, a postura da administradora é a de dar orientação ao inquilino preterido de como proceder ”, informa.

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